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陆某房改房买卖纠纷申诉案
2015-06-25 16:32:06 来源: 作者:广东理恒 【 】 浏览:477次 评论:0
[案情简介] 
     
    申诉人陆某原系被申诉人江苏省电信省公司职工,1997年调入江苏省移动通信有限责任公司南京分公司。1998年,电信省公司向被申诉人A公司购买了本市模范马路36套商品房,并将其中1102室分给了申诉人陆某(此前,陆某在电信省公司时已经享受了国家有关房改政策,于1997年8月购得现在居住的双门楼302室房屋。因房屋面积不达标,1998年电信省公司根据上级有关政策法规及本单位的相应规定给陆某换购了模范马路1102室)。1998年11月30日,该房屋经南京市建筑安装工程质量监督站验收,工程质量等级达到优良,并颁发了优良证书。1998年12月30日,陆某与电信省公司签订了《关于购买住房协议》,向电信省公司交纳了30028元的购房预付款,向A公司交纳了部分进住款。陆某接收房屋后,发现新住房有多处裂缝,即与电信省公司、A公司交涉,提出房屋质量有问题。A公司、电信省公司及有关建设主管部门分别委托南京市房屋安全鉴定处、江苏省建筑工程质量检测中心、南京市建筑安装工程质量检测中心对该房屋砼强度、裂缝进行检测,均认定裂缝不影响安全使用,建议进行维修。2000年1月14日,有关施工单位对维修作出了整改报告,并经专家论证。2000年3月9日,A公司及施工单位又向申诉方书面承诺,在维修之后若存在质量问题并造成损失的,由其公司承担相应责任,但双方虽经多次协商,最终未能达成一致意见。 
 
    [法院判决] 
 
    陆某于2000年5月诉至南京市鼓楼区人民法院,要求电信省公司及A公司给予换房并赔偿损失。鼓楼区人民法院(2000)鼓民初字第963号民事判决认为:本案争执的模范马路1102室是由被告电信省公司向第三人A公司购买的商品房,后作为单位福利以房改房的形式出售给原职工陆某,双方签订了购买住房协议。但就房屋买卖的性质而言,被告与第三人之间是商品房买卖关系,而原告与被告间是因福利分房而产生的房改房买卖关系,此性质决定了两种房屋买卖关系的当事人之间权利义务的差异。后者买卖关系的出卖人应仅保证所出售房屋的产权没有瑕疵、符合使用要求。因此本案的焦点问题是原告居住的房屋质量方面的瑕疵是否足以达到变更双方间订立的房屋买卖协议所约定的标的的条件。应该指出的是,我国现行法律法规尚未对房改房买卖问题作出具体的法律规定,而仅在《城市房地产开发经营管理条例》中规定,有商品房买卖关系的购买人对属主体结构质量不合格的有权退房。因此对原、被告间因福利分房而产生的房改房买卖中的纠纷,在处理时应遵循公平原则。现三家机构先后对模范马路1102室房屋质量作了鉴定,反映该房屋存在一定的质量问题,但又均认定此裂缝不影响房屋安全使用,专家论证形成的意见认为裂缝不符合结构性裂缝特征,为无害裂缝,不影响房屋的安全使用,也即该房能满足原告购此房用于居住使用的根本目的。在此情况下原告要求换房的理由不足,但并不能免除本案被告、第三人对房屋存在的质量问题进行维修的义务,建设部颁布的《建设工程质量管理办法》明确规定:房屋建设开发公司,对出售的房屋因其本身质量问题,在保修期内负责组织保修。因此,考虑该房质量上确实存在一定问题,客观上影响了原告对房屋的使用,为解决该房实际问题,避免当事人的诉累,被告及第三人理应承担对房屋的维修责任。原告要求赔偿其他损失,但未提出具体损失依据,本院不予支持。判决:一、被告江苏省邮电管理局(电信省公司)及第三人南京A经济开发总公司于本判决生效之日起十日内,按2000年1月25日的关于A新寓砼墙板裂缝处理的专家论证会纪要第2点意见的要求,对本市模范马路1102室住房进行维修;二、驳回原告陆某的其他诉讼请求。 
 
    一审判决后,申诉人陆某提出上诉,二审法院(2000)宁民终字第1178号判决认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,不能举证或举证不足的,应当承担败诉的法律后果。本案在诉讼之前,被上诉人A公司、电信省公司已分别委托有关部门对本案争议的房屋质量进行了检测,但上诉人陆某对检测结果并未认可,且上述检测单位并不是房屋质量的法定鉴定部门。因此,上述检测报告的结论依法不能成为本案认定事实的根据。上诉人陆某对其主张房屋质量存在问题的事实,应当负有举证责任和义务,在其因客观原因不能充分举证时,可以向人民法院申请进行重新鉴定。由于陆某在一审审理期间放弃了重新鉴定的申请,其在二审审理期间虽提出了重新鉴定的申请,但在本院依法指定了鉴定单位之后,其又拒绝由该鉴定单位进行鉴定,并拒绝鉴定单位对房屋质量进行实地检测,应当视为其自动放弃了重新鉴定的申请。因此,在当事人不能举证,且人民法院也无法查证的情况下,仍应当由该当事人承担举证不能的法律后果,上诉人陆某主张其所购房屋质量存在问题的事实依法不能成立。判决:驳回上诉,维持原判。 
 
    [评析] 
 
    1、如何看待法院对房改房纠纷问题的处理 
 
    最高院关于房地产案件受理问题的通知(法发(1992)38号)第三条规定,“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决”。本案属单位内部福利分房范围内的事情,当事人对因福利分房所发生的纠纷可以向有关部门申诉,而不是向法院起诉,法院也没有义务受理并审理因单位内部分房而发生的纠纷。据此,在本案的处理上,法院在立案之后完全可以不予受理或驳回起诉。 
 
    根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”据此,适用合同法的主体应是在法律上具有独立人格,彼此地位平等,相互之间不存在服从、隶属、从属关系的当事人。本案系陆某与电信省公司之间因房改房买卖引起的质量纠纷。就房屋买卖的性质而言,电信省公司与A公司是商品房买卖关系,陆某与电信省公司是福利分房而产生的房改房买卖关系,这种房改房买卖关系是建立在陆某与电信省公司之间具有行政隶属关系基础上的,房改房的买卖过程(房改房买卖契约签订,并经房产部门登记前)应属单位内部政策分房性质,此性质决定了本案不属于合同纠纷。 
 
    关于房改房买卖问题,从近年来国家出台的一系列房改政策规定来看,房改房与商品房之间存在着本质的区别,表现为: 
 
    (1)购买对象不同。购买房改出售的公有住房的对象是有限制的,只能是承租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的,只要有住房消费的需求,又有足够的资金,就可以任意选购商品住房。 
 
    (2)购买价格不同。房改售房的价格是受政府控制的,而市场上的商品住房的价格是由市场供求关系所决定的。 
 
    (3)购买面积控制不同。国家对职工购买房改公有住房的面积有一定的限制,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。但职工到市场上购买商品住房时,在面积上是没有限制的。 
 
    (4)购买优惠政策不同。国家对职工购买房改公有住房制定了一定的优惠政策,但购买市场上的商品房,则没有政府的优惠政策。 
 
    (5)上市出售条件不同。房改房上市出售有条件要求,如几年后才允许出售、优先出售给产权单位、出售前须原产权单位在出售征询表上盖公章或不能出售等,而购买商品房上市出售无限制。 
 
    (6)出售后收益分配不同。购买房改房后上市出售的收益分配是有限制的,虽房改房上市的收益分配各地规定不尽相同,但总的原则是要给国家上缴一部分土地收益。而购买商品房则拥有完全产权,上市出售收入归个人所有。房改房与商品房的区别决定了职工房改房的买卖不同于合同法律关系。从现有的法律规定来看,国家仅制订了房改房上市出售的法规,其它方面尚是空白。 
 
    本案陆某要求换购住房是在电信省公司内部购买单位房改房过程中发生的。根据电信省公司内部的有关规定,电信省公司内部出售房改房需经过本人申请、资格审核、张榜公布、分房小组分房(单位排序,个人选房)、与单位签订意向性协议、预交款、单位再将其交款及协议送省房改办审查、批准后签房改房买卖契约等,之后才能取得房改房。陆某换购房改房实际上仅与单位签订了内部购房意向书,未正式办理有关换购手续,未获得完全意义上的房改房(未正式签订买卖契约,到房产部门办理产权登记)。这种在房改房买卖过程中所发生的纠纷属单位内部政策分房过程中出现的问题,不属于《合同法》调整的范围,人民法院依法可以不予受理。 
 
    2、法院指定与当事人选定的效力冲突问题 
 
    最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定法释(2001)33号第二十六条规定,当事人申请鉴定经人民法院同意后,由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员,协商不成的,由人民法院指定。第二十八条规定,一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论,另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的,人民法院应予准许。从上述规定来看,我国民事鉴定程序的启动方式包括以下三种:一是根据《民事诉讼法》第七十二条第一款之规定形成的法院指定;二是根据解释第二十六条之规定形成的双方协商确定;三是根据解释第二十八条之规定形成的当事人单方委托鉴定。解释关于当事人单方委托鉴定以及双方协商鉴定的规定大大丰富了民事诉讼法关于鉴定程序的相关内容,充分体现了当事人意思自治的原则,有利于当事人充分实现自己的诉权,是当事人主义在民事诉讼中的重要表现形式。根据意思自治的原则,只要当事人的选定不违背法律法规的相关规定,其效力应当优先于法院的指定。 
 
    本案二审审理期间,申诉人向二审法院提出重新鉴定的申请,要求由国家建筑工程质量监督检测站对争议的房屋主体结构进行鉴定。二审法院准许了申诉人重新鉴定的申请,充分体现了解释关于鉴定程序规定的有关精神,而法院指定南京市建筑安装工程质量监督站对争议房屋的质量进行鉴定也并不能说明法院在程序上存在违法的问题,本案申诉人在原审期间未提出重新鉴定的申请,未能尽到举证责任,法院依据双方当事人提供的证据依法进行判决,事实清楚,程序合法且无其它违法判决的情形,据此,检察机关根据《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》第二十六条规定之精神决定本案不予抗诉是正确的。 
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